투자포인트
▪ 2024년 1분기 기대치를 상회하는 역대급 실적
▪ 2분기 계절적 성수기 진입으로 실적 경신 전망
▪ 지난해까지 공급부족 효과, 올해는 외국인 수요 급증 효과 (코로나로 인해 공급량 현저히 감소)
▪ 최소한 2027년까지 우호적인 상황 연출
(새로 착공해서 준공까지 5년 감안, 3~5성급 호텔은 공사비 급증으로 추가 공급 쉽지 않다)
▪ 실적 증가치를 전혀 반영하지 못한 상황
▪ 지난 유트브 보면 서부터미널 인허가만 바라보다가 지금은 무관심(실제 개발에 들어갔음, 1~2년전 youtube)
▪ 가치에 비해 저렴
▪ hdc 현산이 유휴부지(용산, 광운대) 개발이슈로 급등
( 현산은 이자보상비율에서 서부t&d 에 비해 훨씬 향호함, 현산 6, t&d 1)
근거 내역들
▪ 2분기 역대 최고 수준 갱신 예상
2분기 동사의 실적 성장세는 유지될 가능성이 높다. 1분기 외국인 방한관광객은
1,259천명에 달한다. 전년동기대비 +2,150.7% 증가한 수치이며, 올 4월의 경우 약
74만명으로(전년동월대비 +1,182.7%) 3월 63만명을 상회하고 있다. 2분기 내국인 수
요도 견조한 구간 임을 감안하면. 영업실적에 대한 기대치는 높아질 수 밖에 없다.
당사에서는 2분기 호텔사업부 매출액은 +15% 이상 증가할 것으로 기대하고 있다.
통계검색 > 통계 > 관광지식정보시스템 (tour.go.kr)
> 2024년 5월 까지이니 연환산하면 1500만 .....
▪ 2023년 10월 발간 자료에서 호텔의 부족을 예견함
가성비 좋은 서울 5성급 호텔 디럭스 스위트룸 (샤인머스캣 뷔페, 가성비 와인 다이닝) (youtube.com)
GKL 세븐럭 카지노 서울드래곤시티점 홍보영상 (youtube.com)
▪ 실적상승이 주가에 미반영
참고로 20230901 에 주가가 튄것은 서부터미널 개발 확정 뉴스
양천 서부트럭터미널에 ‘물류·상업·주거’ 복합단지 개발...2028년 준공 목표 (chosun.com)
양천 서부트럭터미널에 ‘물류·상업·주거’ 복합단지 개발...2028년 준공 목표
양천 서부트럭터미널에 물류·상업·주거 복합단지 개발...2028년 준공 목표
www.chosun.com
▪ 가치에 비해 저평가
투자부동산에는 지금 영업이익의 근간이 되는 자산(드래곤시티,스퀘어) 이 포함되어서 그점 고려필요
현재 per 3.2 는 2023년도 자산평가 차익으로 일시적이므로 무시해야 함
por 기준 4437억/407억(연환산) : 10.9
참고로 투자부동산은 매년 재평가 하고 있음
▪ 현 부동산 및 개발 예정 (24년 1월 컨콜노트)
리스크
▪ 서부터미널 개발이 예정대로 잘 되면 영업이익 600억이 추가 되지만 아직 시간이 많이 남았다. 2030년 완공 예정
▪ 서부터미널 개발하는 동안 예상치 못한 일이 발생할수 있고 상권이 지하철(도보 2km, 양청구청역, 신정네거리역)과
거리가 있고 김포공항으로 인해 소음 , 고도 제한을 받아서 흥행에 실패하면 어떡하나 (노른자라 그럴리 없지만)
▪ 부동산 디벨로퍼로써 차입금에 대한 이자는 2020년 311억 2024년 469억으로 증가
추가로 신정동 개발시 4000억 조달하게 되면 이자비용을 더 늘어나게 됨
(부채 40%증가, 이자 40%증가 656 , 현재금리를 전제함)
▪ 기존에 실적이 순탄하지는 않아서 마냥 신뢰할수는 없다
▪ 향후 인천 스퀘어는 인천 스타필드(27년완공)와 경쟁해야 한다
IR 문의사항
- 임대 및 기타사업에서 영업손실이 점점 커지는 이유에 대하여 궁금합니다 (현재도 그렇고 2017년도에도 문제)
구체적으로 노보텔 gkl 카지노, 노보텔 산후조리원등을 포함하는데 왜 손실이..나는지
> 본사의 모든 비용을 임대 및 기타사업에서 처리하기 때문에 발생하는 현상입니다
- 신정동 서부터미널 개발 ( 2024년 1월 컨콜자료를 한번 설명 부탁 )
아파트를 분양하면 1.2조 이상 나올것으로 예상합니다 (올초 ir 때 보다 긍정적으로 보고 있음)
948 세대 분양하면 1.2조가 나오려면 한채당 12억 ( 12000억/948) , 신정동에서는 꽤 비싼데(최근 국평이 9억거래됨)
서부터미널 개발되고 나면 연간 영업이익 600억 플러스 될것으로 예상합니다 ( 쇼핑몰 400억 물류 200억 )
공사비 1.75조 예상하며 순차입금이 4000 억원은 마이너스 통장 개념으로 언급한 것이며 분양대금과 순차적으로 상계
하면서 처리할 예정이며 실제는 4000억 이하일수도 있다
아파트는 분양해버리고 나머지는 서부 T&D 가 운용합니다
슬픈소식은 건설인허가가 늦어져서 내년 2분기 또는 3분기에 착공하며 2030년에 최종 완공될 예정입니다
5월에 주식 소각은 했지만 .... 밸류업 관련해서 이자비용이 커서 별도 계획은 없습니다.
대략적인 스케줄
완공후(2030) 영업이익은 매년 1000억(600억 증가가정)
부채는 현재 9231억에서 4000억 추가되어 40%부채 증가
==> 현재 이자비용 469억인데 부채가 40% 증가하므로 이자는 656억, 단 금리가 유지된다는전제
그럼 (영업이익-이자비용) 350억 ..... 현재 시총 4437억
5년후 por 4.4, per12.6
관건은 부채상환과 금리하락으로 인한 이자비용 하락이 관건일수 있고 너무 먼 얘기
그러나 회사는 엄청난 자산주가 될것이다
(4370억 부동산에 1.75조 들여서 기부채납시설을 제외하고 t&d 자산, 아파트분양하여 바로 일부 회수)
대충 이자율이 3.5 에서 5.5 로 50% 이자비용 상승 , 3.5로 회귀 가능할까는 모르겠다.
[2024.1분기 대출조건]
[금리상승전 대출조건 2019, 코로나때는 특수한 상황으로 제외]
참고자료